抵押的房子交易规定(抵押的房子能卖吗)

近日，张先生因为生意需要想把自己的一套房产出售，但在与买主办理过户登记时却被告知因为房产上有抵押登记无法过户，张先生这才想起来2年前曾用自己的房子为李四向王五借款办过抵押，当时因为李四的借款数额只有5万元，张先生认为李四肯定能还上同时碍于情面就同意为其借款做了抵押登记，如今王五下落不明，李四和张先生想还款也找不到人。

根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。抵押人指的是抵押财产的所有人即本案中的张先生，抵押权人指的是债权人，本案中的王五就是抵押权人。根据《物权法》规定，张先生如果想要转让财产必须征得王五的同意，同时还要用卖房款的一部分来偿还李四的债务。

但2021年1月1日实施的《民法典》让张先生看到了新的希望，《民法典》规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。根据上述规定，房屋办理了抵押登记也可以进行转让，不再需要征得抵押权人的同意，但抵押权人仍有权向房屋的受让人主张抵押权。

张先生在《民法典》实施后又到了不动产登记中心进行咨询，但仍被告知不能办理过户，张先生感到十分困惑，为什么宣传的轰轰烈烈的《民法典》在不动产登记中心居然不奏效？

这其实是法不溯及既往原则的体现，新法实施后对实施前的法律行为没有约束力，通俗来讲就是不能用今天的规定去约束昨天的行为，对于实施前的法律行为仍要适用旧法。张先生由于是在《民法典》实施前办理的抵押登记，所以不适用《民法典》的规定，仍旧适用《物权法》的规定。自然资源部2021年4月发布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》中也明确要求各地自然资源主管部门对《民法典》实施前已办理抵押登记的不动产，抵押期间抵押人转让该不动产的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

综上，《民法典》实施前即2021年1月1日之前办理抵押登记的房产，抵押人未经抵押权人同意不能办理过户登记，那么张先生在找不到抵押权人王五的情况下是否有其他方法出售房产呢？请听下回分解。