房地产4个杠杆(金科精装房怎么样)

　　　　金融监管机构机构，已多次发出三份指令和五份申请，禁止“首付贷款、消费贷款、信用贷款和经营贷款"”等信贷资金流入房地产市场。然而，在销售，的压力下，房地产和企业联手小额，贷款和公司逆风发行“首付”。a股上市的公司金科就是这样的大师。过去几年，金科股份利用其在两江新区、重庆，易科、小额，贷款，有限和公司，的股份，向全国各地的楼盘准买家推广“首付贷款”，甚至声称可以花3000元上车，这让大量买不起房的用户为房地产投机增加了数百倍的杠杆。　　

　　

　　　　　　

　　

　　　　9月16日，2020年，为规范公司，贷款，小额，的经营行为，中国银行业监督管理委员会办公监管局发布《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》号公告。其中，小额，贷款，公司和贷款不得用于以下事项：股票和金融衍生品投资；房地产，融资市场违规2017年，全国小额贷款重要场所重庆，金融办也下发了《关于印发2018年重庆小贷公司监管工作要点的通知》，明确规定公司小额贷款禁止发放“首付贷款”、“校园贷款”、“现金贷款”。　　

　　

　　　　然而，对公司，房地产，来说，逆风而行是正常的。a股上市的公司金科(SZ:000656)就是最好的例子。　　

　　

　　　　3000元可以买几百万的房产　　

　　

　　　　据媒体报道，金科有限公司开发的佛山金科-集美山水，公开宣称可以用“首付贷款”解决首付问题。金科集美山水销售的工作人员在广告宣称“2万的首付会再来”是购买湖畔的漂亮房子　　

　　

　　　　据公开信息，佛山金科-集美景观公寓面积85-120平方米，销售均价约6800-7300元/平方米。按照20%的最低首付，购买一套房子需要15万。金科-集美山水是怎么做到所谓首付2万元的？　　

　　

　　　　据销售，人事介绍，金科股份可以为准买家提供“首付贷款”。具体方式是先付一半首付，另一半可以向公司小额贷款申请一年期分期付款，前五个月不计息，然后先按息后按本还。但是，即使这样，首付也是两万多。　　

　　

　　　　首付是违法的，金科股份很清楚这一点。为了逃避监管，金科股份有限公司的销售员工表示，在申请贷款，时，买家需要使用多张卡来转账。贷款先转新银行卡，再转支付宝提现，最后将现金存入银行卡。这样买家就很难追查到真正的资金来源。　　

　　

　　　　金科股份对“首付贷款”的操作如此熟悉，显然不是新手。在搜索引擎中搜索，你会发现金科至少从2018年到2019年开始在宣传暴力支付“首付”。　　

　　

　　　　2020年4月，河南商丘。网报道称，金科天湖湾项目先后推出“首付分期付款”和“首付小额贷款"等非法销售活动，以吸引客户买房。据销售，人员以优惠后一套面积107单价6500元/的专用房为例，最初要求首付21万元。开发商在贷款，小额，首付后，首付仅为15万元。　　

　　

　　　　然而，小额和贷款的利率很高。以贷款10万元为例，日利率为万分之五，相当于18%的年化利率。对于贷款买房的人来说，除了还房贷，还要承担高利息和小额贷款，压力不言而喻。　　

　　

　　　　除佛山和商丘外，金科股份在济南、泰安和日照的项目中均有“首付贷款”　　

　　

　　　　7月，在2020年，金科在许多地区推出了金科超级燃烧购房计划。其宣传数据赤裸裸地宣称“首付3.8万起，首付补贴一年，超长分期两年”，还可以免费更名一次。　　

　　

　　　　前者自然是“首付”，后者显然是为了方便炒房者的短期投机和转移。通过这些宣传，金科的股票，敦促买家借支付作为首付和短期投机。　　

　　

　　　　在广西、云南两省的金科广韵区域项目中，金科股份甚至宣称“首期只需支付3000元，即可享受N年超长分期(最长5年)”。据公开信息，南宁只有金科的项目包括金科市、金科崔波山、金科崔波天辰、世茂金科崔波山和金岳湾。　　

　　

　　　　这些项目的价格一般在13000-16000元/平方米。按100平方米计算，房价，至少有130万个案例，20%的首付需要26万元。如果金科股票号称价值3000元，就可以获得。如果剩余的首付通过5年期小额贷款，结算，投资者的杠杆高达325倍！　　

　　

　　　　重庆网络小额贷款公司成了“首付”的帮凶　　

　　

　　　　为金科非法入股提供房地产融资的共犯是重庆两江新区、科益、小额，贷款，有限、公司根据公开信息，重庆两江新区科益小额贷款有限公司成立于2014年，注册资本11亿元。金科控股集团是易科小额贷款公司，公司的控股股东，持股比例为55.54%。　　

　　

　　　　据科益小额贷款官网显示，公司被重庆，金融办授予“全国网络小额贷款经营许可证”，金融办是注册，重庆资本最大、服务公司产能最强的小额信贷机构，以“优质客户可靠银行的模式做好了信贷供应和存量债务联动工作；小额信贷业务围绕金科有限公司等品牌开发商的社区服务体系，以“社区平台产品集团”模式打造互联网消费金融生态圈。　　

　　

　　　　到目前为止，公司在服务，拥有20亿的总资产和3万的客户，投资200亿，积累了收入　　

15亿、利润近10亿，业务规模和资产质量稳居行业前列。

　　

　　　　科易小贷的主要业务包括：短拆业务，即劵商资管计划过桥资金需求、银行贷款续贷等过桥性超短期融资业务；银票、商票贴现业务；针对有抵押物的企业提供短期流动性贷款；房抵贷业务；小微金融服务，主要产品是邻客钱包，主要面向金科员工以及金科业主，员工最高授信100万元，金科社区业主最高授信50万元。据媒体报道，首付贷即属于临客钱包里的业主贷。

　　

　　　　由于投向多为房地产相关领域，科易小贷此前曾踩了大雷。2018年3月19日，重庆巴南区法院拍卖重庆“君禧天地”项目烂尾项目，鉴定总价为14.132734亿元，起拍价9.8929138亿元。而这次拍卖缘由就是重庆两江新区科易小额贷款有限公司申请法院强制执行其债权。

　　

　　　　此外，小微信贷方面，科易小贷也面临大量逾期无法收回，只能通过司法途径催收。企查查显示，截至2021年6月，科易小贷共有277起司法诉讼，其中绝大多数都是小额信贷纠纷，借款人借款金融从一、二万元到二三十万元不等，这里面有多少是金科股份推广的“首付贷”用户呢？

　　

　　　　负债高企，股价不到一年“腰斩”

　　

　　　　金科股份盯着监管严令推广首付贷背后，是其面临巨大去化压力，公司股价持续下跌，债务高企。

　　

　　　　成立于1998年的金科股份，2011年通过借壳“ST东源”上市，迄今刚好满10年。2018年，金科股份销售规模突破千亿元大关，2020年销售规模超过2000亿元，金科股份更是提出了2025年销售规模不低于4500亿元的宏伟目标。

　　

　　　　但是，金科股份销售大跃进的同时，其股价表现却惨遭腰斩。2020年8月，金科股份股价为11.27元，目前，金科股份股价为5.56元，和高点相比，惨遭腰斩。

　　

　　　　股价的惨淡反映了金科股份业绩不容乐观的现状。2020年财报显示，金科股份实现营业收入877亿元，同比增长29.41%；归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%。虽然净利润仍在增长，但房地产销售毛利率下降6.08个百分点至23.01%。

　　

　　　　2021年1-5月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约849亿元，房地产销售面积约818万平方米。按照此前计划，金科及所投资公司2021年计划全年销售目标不低于2500亿元， 由此计算，金科地产前5月仅完成全年销售目标约33.9%，剩下7个月销售压力较大。

　　

　　　　此外，金科股份的负债压力较大。2020年年报显示，金科股份负债高达3076.59亿元，其中有息负债837.7亿元，短期借款从2019年的30.6亿元飙升至2020年的104.7亿元，增幅342%！

　　

　　　　截至2020年6月末，金科股份资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，踩中了全部“三道红线”。但是，到了2020年末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为69.85%，净负债率为75.07%，现金短债比为1.34，均低于“三道红线”的标准，成为“绿档”企业。

　　

　　　　金科股份负债水平下降速度如此之快，引发外界质疑。有媒体称，金科股份可能通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等多种手法“明股实债”隐藏负债。

　　

　　　　内容来源：开甲财经