从成都二手房指导价的出行，意味着普通二手房出售更加困难

成都对第一批二手房出行了指导价，我们以单价并不高的河畔华苑一期为例，指导价单价15460元/m²。

　　部分限价房源信息

　　但是，从贝壳找房数据可以清晰的看到，房东售价预期明显高于限价价格：

　　河畔华苑挂牌价

　　也就是说，即使成交价有所下降，也很难降到指导价的单价15460元/m²。这样，房东和购房者之间就必定会存在一定的心理差距：房东觉得指导价低了，除了急着用钱的房东，很难接受以指导价出售，购房者却认为挂牌价过高，更多的人会选择新房，成都也不缺地，二手必然会更加难卖。

　　另一方面，指导价实际也是在保护银行。如果一个购房者接受房东的挂牌价，基本都会和成华区河畔华苑一样，明显高于指导价，这样购房者就要提高支付比例，银行给予的贷款金额减少，银行的风险自然就降低了，这就降低了金融风险。相对的，变相提高首付比例，以前60万首付的房子，可能现在就需要支付90万首付，一些本来可以卖出的二手房，如果不降价会变得难以卖出。

　　我们可以从下图中看到成都二手房挂牌数量已经达到了11.5万，还有很多未满5年的蠢蠢欲动，全国名列前茅，指导价一出，更加加大了普通二手房的出售难度。但无疑问的是，只要政策没有大的变化，优质学区房只要能保持“学区”的优势，依然能够保值。

　　成都二手房挂牌数量

　　总结一下，“指导价”降低了银行的风险，加大了普通二手房的出售难度，一定程度抑制了炒房，同时也加大了普通购房者的难度，新房市场会更加受青睐。

　　最后，想说的是:刚需有能力的，先购置房产这类固定资产没有问题，早上车。但是现在再认为买房能和16年一样大赚的投资者一定要小心了。房地产过去已经非合理性的涨了太多。以发达国家经验看，只有好城市、好地段的房子能抵御通货膨胀，随着人口老龄化的到来，大多数非优质房子扣除利息和通货膨胀后，以后想赚钱很难。